社會 2023-09-24 18:51:03 評論:0    瀏覽:9    

【大河財立方消息】9月21日,深圳市規劃和自然資源局發布《關于加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見(征求意見稿)》,在2023年10月21日前,公開征求社會公眾意見。

在搬遷補償標準方面,征求意見稿明確,舊住宅區拆除重建類城市更新項目搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式,由物業權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式,補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。

舊住宅區拆除重建類城市更新項目執行全市統一的產權置換標準,住宅的產權置換比例為套內建筑面積1∶1或不超過建筑面積1:1.2,其他類型建筑產權置換比例參照上述標準執行。

同時,更新單元規劃原則上按照居住用地容積率上限確定規劃容積率,除落實法定圖則要求及教育設施等必要的公共利益用地外原則上不再無償移交其他類型用地,確??鄢徇w安置住房后剩余的住宅建筑面積,原則上不少于50%作為保障性住房面積。

附征求意見稿全文:

關于加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見

(征求意見稿)

第一章 總則

第一條【制定目的】 為加快打造民生幸福標桿的中國特色社會主義先行示范區,滿足人民群眾日益增長的美好生活需要,以推動城市高質量發展、實現住有宜居和加大保障性住房供應為目標,堅定不移實施城市更新行動,規范和有序推動全市舊住宅區拆除重建類城市更新,根據《深圳經濟特區城市更新條例》等其他相關規定,制定本實施意見。

第二條【適用范圍】本意見適用于本市舊住宅區拆除重建類城市更新活動及其監督管理。

本意見所稱的住宅區,是指國有已出讓(劃撥)用地上經依法批準已建設居住功能建筑的范圍?;旌瞎δ艿淖诘厝缰鲗Чδ転榫幼〉?,則整宗地視為住宅區。本意見所稱的舊住宅區是指符合《深圳經濟特區城市更新條例》第二十六條規定的住宅區。

其他各類舊區(舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等)與舊住宅區混雜,因規劃統籌和公共利益需要與舊住宅區一并按本實施意見進行更新改造的,其他各類舊區用地面積之和原則上不得大于6000平方米,且不超過更新單元拆除范圍用地面積的三分之一,用地面積突破本款規定的另行報市政府審批。

第三條【基本原則】 舊住宅區拆除重建遵循政府主導、規劃引領、公益優先、市場運作的原則。

第四條【部門職責】 市城市更新部門負責統籌舊住宅區拆除重建類城市更新工作,制定舊住宅區拆除重建類城市更新政策,對各區政府(含新區管理機構,下同)開展指導、監督、檢查與考核。具體包括以下職責:

(一)制定全市舊住宅區拆除重建類城市更新中長期專項規劃和五年行動計劃,合理安排年度計劃規模,實施全市舊住宅區拆除重建類城市更新項目的臺賬管理;

(二)制定全市統一的舊住宅區拆除重建類城市更新項目搬遷補償標準、貨幣補償指導標準和過渡期安置補償指導標準,以及意向搬遷補償同意書范本,并及時向社會公布;

(三)法規規章和市政府規定的其他職責。

市住房建設部門負責組織、協調舊住宅區城市更新涉及的保障性住房管理相關工作;負責編制全市住房發展規劃,確定全市舊住宅區拆除重建及綜合整治范圍,統籌全市舊住宅區拆除重建年度項目庫,明確配建保障性住房類型指引;負責對各區政府舊住宅區城市更新涉及的保障性住房管理相關工作進行指導、監督、考核。

市政府相關職能部門應當各司其職,共同做好舊住宅區拆除重建類城市更新相關工作。

第五條【各區職責】各區政府是推進本轄區舊住宅區拆除重建類城市更新工作的主體,負責組織、協調和管理轄區內舊住宅區拆除重建類城市更新項目。

區城市更新部門負責本轄區舊住宅區拆除重建類城市更新的組織實施和統籌管理工作,包括組織對轄區舊住宅區現狀進行摸底調查、制定舊住宅區信息管理臺賬并將相關信息報送市城市更新部門等具體工作。區住房建設部門負責本轄區舊住宅區拆除重建類城市更新項目涉及的保障性住房管理等相關工作。區人民政府相關部門在各自職責范圍內做好舊住宅區拆除重建類城市更新相關工作。

街道辦事處作為舊住宅區拆除重建類城市更新更新計劃的申報主體、規劃編制主體,依職責做好舊住宅區拆除重建類城市更新項目的相關工作。

第六條【前期服務】 前期服務機構由街道辦事處依法公開選定。被選定的前期服務機構應當具有房地產開發經驗,與舊住宅區拆除重建類城市更新項目規模、定位相適應,并具有良好的社會信譽。前期服務機構的選擇方案,包括選擇方式、準入條件等應在征求區城市更新部門及區住房建設部門的意見后報區政府審定。

前期服務機構主要協助街道辦事處做好舊住宅區拆除重建類更新意愿征集、更新單元計劃和規劃申報、實施方案編制等工作。

公開選定前期服務機構后,由街道辦事處與前期服務機構簽訂服務合作協議,明確舊住宅區拆除重建類城市更新項目過程中產生的費用由前期服務機構提前墊付,并從街道辦事處、前期服務機構和審計機構三方共管的賬戶中列支。

前期服務機構協助服務期間投入的實際費用,通過共管賬戶進行成本核算,上浮一定比例后由后期確定的市場主體予以支付,具體上浮比例由各區根據項目實際情況自行確定。受更新意愿無法達成或其他不可控力等原因導致未能完成項目約定全部工作或出現中間停滯的情形,由各區政府對前期服務機構實際投入的成本進行核算,并由各區政府予以支付。

第二章拆除重建類城市更新計劃、規劃申報

第七條【范圍劃定】 市住房建設部門結合城市體檢和市住房發展規劃,劃定全市舊住宅區拆除重建及綜合整治范圍。

第八條【信息調查】 各區應結合城市體檢和舊住宅區拆除重建范圍,開展舊住宅區信息調查,并建立轄區舊住宅區信息管理臺賬。調查內容包括但不限于土地與建筑信息、住房產權、房屋質量、消防安全、使用功能、配套設施、改造意愿和經濟可行性。

第九條【形成項目庫】 各區政府根據信息調查及可行性研究評估結論選取具備實施條件的舊住宅區,按程序上報市住房建設部門進行統籌,并由市住房建設部門形成全市舊住宅區拆除重建項目庫進行臺賬管理。

第十條【制定年度計劃】 市城市更新部門制定全市舊住宅區拆除重建年度計劃,合理安排年度規模和任務目標上限并分解至各區,優先對群眾需求迫切、居住安全和社區治理隱患多的舊住宅區進行改造,成熟一個推進一個,實施一項做成一項。

第十一條【計劃和規劃同步報批】 對位于全市舊住宅區拆除重建項目庫內的項目,各區政府及其城市更新部門結合年度計劃規模,篩選實施條件成熟度高以及迫切性強的舊住宅區項目,同步推動城市更新單元計劃和規劃的審查、公示、報批、公告等工作。

第十二條【更新意愿收集】 位于全市舊住宅區拆除重建項目庫的,由街道辦事處委托前期服務機構開展項目范圍內物業權利人的城市更新意愿征集。

意愿征集內容應包括舊住宅區拆除重建類城市更新項目搬遷補償標準、搬遷補償方式、搬遷補償費用支付時間安排及意向搬遷補償同意書。

征集舊住宅區拆除重建類城市更新意愿的項目,自街道辦事處發布征集意愿公告之日起十二個月內未達到《深圳經濟特區城市更新條例》關于物業專有部分面積和權利人數量的相關規定,取消該項目計劃申請資格,三年內不得納入城市更新單元計劃,該項目用地由區政府報市住房建設部門納入老舊小區改造范圍。

第十三條【更新單元計劃制定】 意向搬遷補償同意書簽約率需達到專有部分面積占比百分之九十五以上且物業權利人占總人數百分之九十五以上的舊住宅區,由街道辦事處作為申報主體,向區城市更新部門提交拆除重建類城市更新單元計劃申請。

區城市更新部門受理舊住宅區拆除重建類城市更新單元計劃申請后,組織材料審查并進行意愿征集及意向搬遷補償同意書匯總情況公示。

公示期滿未收到異議或者有關異議經核實不成立的,區城市更新部門將符合要求的計劃草案報送各區政府審議。審議通過后,由區城市更新部門組織計劃草案公示。公示時間不得少于十個工作日。

公示期滿未收到異議或者有關異議經核實不成立的,區城市更新部門將符合要求的計劃草案報送區政府審批。城市更新單元計劃經區政府批準后,由區城市更新部門將該單元計劃進行公告,并于公告之日起五個工作日內報市規劃和自然資源主管部門備案。

第十四條【更新單元規劃審批】 由街道辦事處委托前期服務機構按照全市城市更新政策相關規定編制更新單元規劃。

舊住宅區拆除重建類城市更新單元規劃原則上為單一居住功能,并應落實法定圖則等上層次規劃確定的功能要求。更新單元規劃原則上按照居住用地容積率上限確定規劃容積率,除落實法定圖則要求及教育設施等必要的公共利益用地外原則上不再無償移交其他類型用地,確??鄢徇w安置住房后剩余的住宅建筑面積,原則上不少于50%作為保障性住房面積。更新單元規劃編制過程中,應由前期服務機構就保障性住房的配置類型取得市住房建設部門的審查同意意見。

由街道辦事處委托前期服務機構將更新單元規劃草案報區城市更新部門審查。審查通過的更新單元規劃草案報區政府審議。審議通過后,由區城市更新部門將規劃草案進行公示。公示時間不得少于三十個自然日。

公示期滿未收到異議或者有關異議經核實不成立的,由各區政府將更新單元規劃草案報市規劃和自然資源部門審議通過后,按程序報法定圖則委員會審批。審批通過后,按程序進行公告。

第三章實施方案編制與實施主體確定

第十五條【實施方案制定】 更新單元規劃審批完成后,按照全市統一標準,由街道辦事處委托前期服務機構編制舊住宅區拆除重建類城市更新項目實施方案,實施方案應明確搬遷補償指導方案、公開選擇市場主體方案、項目組織及實施計劃、全生命周期管理方案等內容。其中搬遷補償指導方案及公開選擇市場主體方案經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意后,實施方案由前期服務機構報送各區政府審議。經審議通過后,該實施方案應對外公示和公告。

第十六條【搬遷補償標準】 舊住宅區拆除重建類城市更新項目搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式,由物業權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式,補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。

舊住宅區拆除重建類城市更新項目執行全市統一的產權置換標準,住宅的產權置換比例為套內建筑面積1∶1或不超過建筑面積1:1.2,其他類型建筑產權置換比例參照上述標準執行。

貨幣補償標準應當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)(2022年3月3日深圳市人民政府令第342號修正)》的規定確定。搬遷費、臨時安置費標準由各區政府參照《深圳市房屋征收補償規則》并結合同類房屋市場平均水平確定。

第十七條【市場主體選擇】 市場主體按照以下兩種方式確定:

(一)舊住宅區拆除重建類城市更新項目優先采取“定居住總建筑面積和回遷住房面積、競保障性住房面積”等公開招標方式確定市場主體。區政府采取公開招標方式確定市場主體的,由街道辦事處根據區政府審定的項目實施方案、《深圳經濟特區城市更新條例》第三十二條的規定和本實施意見的規定組織選定,可設置必要的準入條件。被選定的市場主體應當符合國家房地產開發資質管理的相關規定,與舊住宅區拆除重建類城市更新項目規模、定位相適應,并具有良好的社會信譽。

(二)通過公開招標方式確定市場主體流標的,由區政府依法委托前期服務機構作為舊住宅區拆除重建類城市更新項目的市場主體。

第十八條【搬遷補償協議簽訂】 市場主體與舊住宅區業主在意向搬遷補償協議書的基礎上簽訂搬遷補償協議,直至完成搬遷補償協議簽訂的專有部分面積占比達百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上。搬遷補償協議應約定全體物業權利人統一搬離。市場主體應當將已簽訂的搬遷補償協議報區城市更新部門備案。

第十九條【行政征收】 舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低于百分之九十五,且經各區政府調解未能達成一致的,為了維護和增進社會公共利益,推進城市規劃的實施,各區政府可以依照法律、行政法規及《深圳經濟特區城市更新條例》相關規定對未簽約部分房屋實施征收。未簽約部分房屋的征收可以一個專有部分為單位作出征收決定,具體工作依據市政府制定的辦法開展。

第二十條【監管協議簽訂】 區城市更新部門根據《深圳市經濟特區城市更新條例》的規定確認實施主體。

實施主體確定后,由區政府與實施主體簽訂監管協議。監管協議應明確基礎配套設施、保障性住房等移交要求、項目進度安排等內容。

第二十一條【補償費支付】 搬遷補償協議完成全部簽訂并確定實施主體后,實施主體方可向物業權利人支付過渡期安置補償費。安置補償費應當在搬遷補償協議全部簽訂后且物業權利人搬離并交付房屋之日起按約定給付。各區可據此制定相應的獎勵和懲罰措施。

第二十二條【建筑物拆遷及后續開發建設】 由實施主體開展舊住宅區具體建筑物拆遷工作,直至建筑物全面拆除。建筑物拆除后,實施主體依法辦理不動產權屬注銷、用地審批和后續其他開發建設工作。

第四章 附則

第二十三條 【政策銜接】本意見未規定的事項,根據《深圳經濟特區城市更新條例》及其他相關法律法規的規定執行。本意見實施之日前已經區政府審議通過的舊住宅區拆除重建類城市更新計劃,可按照原有城市更新政策繼續執行。

本實施意見施行前根據《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》已經市住房建設部門備案的棚戶區改造項目,按照該意見的規定繼續執行。

第二十四條【特別規定】位于前海深港現代服務業合作區的舊住宅區拆除重建類城市更新項目,由前海管理局參照本意見執行。

第二十五條【生效日期】 本實施意見自*年*月*日起施行,有效期五年。

責編:陶紀燕 | 審核:李震 | 監審:萬軍偉

 
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